Stratégie d’habitation
Une stratégie d’habitation pour un avenir à échelle humaine
[Mise à jour: 21 mai 2025]
Face à la pression croissante sur le marché immobilier et à l’évolution des besoins de sa population, la MRC des Pays-d’en-Haut s’est dotée d’une stratégie d’habitation ambitieuse et structurante. En s’appuyant sur des données précises et des consultations avec ses partenaires, la MRC souhaite offrir des milieux de vie accessibles, adaptés et durables pour tous. Cette page présente les faits saillants de cette stratégie, ses priorités et les actions envisagées pour les prochaines années, dans un plan d’action qui reste à élaborer.
La présentation de la stratégie d’habitation est consultable ici.
Contexte et objectifs
La stratégie d’habitation s’inscrit dans la révision du schéma d’aménagement et de développement de la MRC. Elle vise à répondre aux besoins actuels et futurs en logement, tout en tenant compte des caractéristiques démographiques, économiques et territoriales de chacune des municipalités(1).
Portrait des ménages
La population de la MRC est la plus âgée des Laurentides, avec un âge moyen de 49,6 ans. En 2021, 80 % des ménages étaient composés d’une ou deux personnes, souvent des aînés vivant seuls. Cette réalité souligne l’importance d’une offre résidentielle adaptée aux petits ménages.
Portrait du logement
Le parc immobilier est dominé par les maisons individuelles. L’offre de petits logements est insuffisante, notamment dans les secteurs où la demande locative est forte. Le taux d’inoccupation est presque nul, et les loyers comme les prix des propriétés ont fortement augmenté depuis 2019.
(1)Les données présentées dans cette page sont issues de Statistique Canada, 2022.
Enjeux et besoins
En 2021, 1 285 ménages vivaient dans des conditions de logement inadéquates, inadaptées ou inabordables. L’offre de logements sociaux et communautaires reste très limitée (1,2 % du parc résidentiel), bien en deçà des standards provinciaux.
Projections démographiques
La MRC pourrait accueillir 5 045 ménages supplémentaires d’ici 2041, principalement à Sainte-Adèle et Saint-Sauveur. La majorité de cette croissance concerne les personnes de 75 ans et plus, ce qui augmentera encore la pression sur le marché locatif.
Objectifs de construction
Pour répondre à la Stratégie québécoise en habitation, la MRC devra doubler son rythme de construction, passant de 456 à 875 unités par an d’ici 2034. Cela nécessitera une densification réfléchie et une planification concertée.
Trois clientèles prioritaires
- Petits ménages : aînés, familles monoparentales, personnes seules ou jeunes travailleurs ont besoin de logements plus petits, accessibles et variés.
- Locataires : avec un marché sous tension, il est urgent d’augmenter et de diversifier l’offre locative abordable.
- Premiers acheteurs : les jeunes ménages peinent à accéder à la propriété en raison de la flambée des prix.
Une vision régionale cohérente
La MRC veut offrir des milieux de vie complets, accessibles et attrayants. Elle s’engage à préserver ses paysages naturels, à renforcer la solidarité entre municipalités et à favoriser l’innovation pour loger sa population dans le respect de son identité territoriale.
Répartition des rôles et plan d'action
Répartition des rôles
La MRC a comme rôle d’établir un positionnement régional en habitation afin de s’assurer que les élus restent conscients des besoins importants en habitation sur leur territoire.
- La MRC coordonne la vision régionale, soutient les municipalités, anime le comité d’habitation et élabore des outils d’aide à la décision.
Les municipalités locales représentent les portes d’entrée des projets en habitation. Leur rôle est alors d’utiliser tous leurs leviers et pouvoirs disponibles pour stimuler la construction de logements sur leur territoire.
- Les municipalités sont responsables de l’identification des terrains, des modifications réglementaires, et de la mise en œuvre des projets sur leur territoire.
Plan d’action
Parmi les actions clés :
- Mise à jour de la banque de terrains et des infrastructures disponibles ;
- Création d’un fonds dédié au logement ;
- Soutien à la densification et aux projets novateurs ;
- Déploiement d’outils pour uniformiser les pratiques locales.
Le 25 novembre 2022, la MRC a organisé son tout premier «Sommet de l’habitation», qui s’est tenu à Sainte-Anne-des-Lacs.
Consultez la présentation Powerpoint du Sommet de l’habitation 2022 des Pays-d’en-Haut.
Historique
2022
17 février: création du comité logements par résolution. Les membres sont approuvés au conseil de la MRC du 8 février 2022.
Les membres sont : André Genest, préfet MRC PDH; Catherine Hamé, présidente et mairesse Ste-Anne des lacs; Michèle Lalonde, mairesse de Sainte-Adèle; Suzanne St-Michel, OMH des Pays d’en Haut; Eve Robinson Chouinard, CISSS; Jackline William, DG MRC PDH; Thérèse Ste-Marie, CPERL; Julie Moreau, chargée de projets en habitation.
Mandat du comité
- Documenter la situation et les enjeux du logements à PDH;
- Identifier les actions pour combler les 50 PSL de PDH;
- Cibler les améliorations à faire au schéma d’aménagements en matière de logements;
- Débuter la réflexion sur les actions à poser et les projets innovants pouvant être implantés à PDH.
Livrables du mandat 2022
En 2022, le comité a livré les éléments suivants :
- Livraison des 36 PSL (programmes de supplément au loyer), avec ententes entre municipalités, propriétaires et locataires.
- Portrait sommaire de la situation en matière de logement dans la MRC.
- Présentation de ce portrait au conseil de la MRC.
- Identification d’outils pour permettre l’implantation de projets innovants dans les municipalités.
- Échanges de sensibilisation avec promoteurs, conseils municipaux et intervenants sur les programmes favorisant l’accès à la propriété.
- Recommandations de modifications règlementaires pour faciliter la construction en milieu urbain.
- Définition d’orientations pour l’année 2023.
Réalisations et actions clés en 2022 (issues de 4 rencontres du comité)
- Prêt de services à l’OMH des Pays-d’en-Haut.
- Lancement de la documentation statistique sur le logement dans la MRC.
- Activités de sensibilisation sur la règlementation facilitant la construction de logements.
- Présentation par la Ville de Sainte-Catherine sur les unités d’habitation accessoires (UHA).
- Début de la documentation sur les terrains municipaux ayant un potentiel de développement résidentiel.
- Discussions sur l’acquisition par la MRC de la compétence en habitation.
- Sommet de l’habitation tenu le 31 octobre 2022, servant de point d’ancrage pour la mobilisation des acteurs.
Orientations adoptées par résolution le 13 décembre 2022
Constats ayant motivé l’action :
- Faible proportion de jeunes familles.
- Difficulté d’accès à la propriété, favorisant l’exode des travailleurs.
- Pénurie de logements adéquats et abordables.
- Croissance de la part budgétaire consacrée au logement.
- Forte proportion de maisons individuelles (76 %), dont le tiers sont des résidences secondaires ou AirBnB.
- Risque de déséquilibre social et démographique.
Engagements de la MRC :
- Planification territoriale :
- Prioriser l’habitation abordable dans le schéma d’aménagement.
- Créer des outils règlementaires en partenariat avec les municipalités pour favoriser la diversité résidentielle.
- Stratégie de financement :
- Création d’un fonds foncier.
- Étude d’une fiducie foncière.
- Réflexion sur des contributions fiscales (ex. taxes sur propriétés de grande valeur).
- Envisager un droit de préemption.
- Renforcement de l’expertise MRC :
- Agir comme interlocuteur gouvernemental.
- Suivre et intégrer les programmes publics et subventions.
- Accompagner les municipalités, promoteurs et OBNL dans les projets.
Favoriser une approche territoriale avec des solutions locales concrètes.
2023
Mandat du comité
Le comité visait à :
- Élaborer et faire adopter une Politique de l’habitation pour la MRC.
- Proposer des ajustements au schéma d’aménagement pour intégrer les enjeux de logement.
- Développer une vision territoriale et financière concertée entre la MRC et les municipalités.
- Explorer des leviers structurants : fiducie foncière, droit de préemption, contribution spéciale, etc.
- Identifier les besoins municipaux en matière de soutien et d’information.
- Évaluer la pertinence de créer un Office d’habitation pour le territoire.
- Maintenir un lien actif avec les autres comités liés au logement.
- Organiser un Sommet de l’habitation 2023 (finalement reporté).
- Faire rapport au conseil de la MRC.
Livrables 2023
- Politique de l’habitation PDH (ébauche et validation des orientations).
- Recommandations pour le schéma d’aménagement.
- Identification d’initiatives locales de développement de logements.
- Comblement des PSL – volet 1.
- Étude sur la gouvernance et les scénarios d’un OH.
- Dépôt d’une offre de service de la MRC pour soutenir les municipalités.
- Préparation des orientations 2024.
Faits saillants – Réalisations du comité principal (2023)
- Réflexion sur l’autonomie des municipalités et leur intérêt pour une coopérative d’habitation.
- Production de deux rapports d’analyse de la situation par DAMECO.
- Dépôt de l’ébauche de la politique d’habitation et validation des enjeux, de la vision et des orientations.
- Démarrage d’un inventaire des terrains municipaux constructibles (collaboration avec Vicky Fréchette).
- Création d’un comité de travail “Actions stratégiques”.
- Rencontre politique avec la ministre France-Élaine Duranceau pour discuter des freins réglementaires et d’un projet pilote de régionalisation des budgets de la SHQ.
Travaux du comité de travail « Actions stratégiques »
Mandat :
- Proposer une stratégie de développement du logement abordable à court, moyen et long terme.
- Définir une structure de développement (ex. : fiducie) capable de réaliser des projets concrets.
- Mobiliser les élus pour soutenir la mise en œuvre de cette stratégie.
Réalisations majeures :
- Analyse de 167 terrains municipaux (56 en périmètre urbain) pour le logement abordable.
- Proposition d’une fiducie d’utilité sociale, incluant plusieurs scénarios (acquisition, rénovation, construction).
- Étude des sources de financement potentielles : budget FRR, dons privés, taxation ciblée, règlements d’emprunt, etc.
- Proposition d’une quote-part budgétaire de 200 000 $ rejetée par les municipalités.
- Faible ouverture des municipalités à déclarer une compétence MRC en habitation ou à financer conjointement.
Conclusion :
- Dissolution du comité de travail, entérinée en décembre 2023.
- Intégration de deux membres (Desjardins et Boucher) au comité logement principal.
- Nouvelle approche : accompagnement ciblé des municipalités volontaires et travail direct avec des OBNL.
Clarification souhaitée des rôles MRC-municipalités à la lumière de la loi 39.
2024
Mandat du comité – Année 2024
- Clarification des rôles
- Clarifier les responsabilités respectives de la MRC et des municipalités à la lumière de la loi 39, qui modifie les pouvoirs en matière d’habitation.
- Diagnostic des besoins municipaux
- Réaliser une tournée des municipalités avec l’équipe de développement économique territorial (DET) pour identifier leurs besoins en soutien ou information concernant la création de logements.
- Exploration de solutions structurantes
- Poursuivre l’étude de solutions pour favoriser la création de logements sur le territoire, notamment :
- Fiducie d’utilité sociale
- Réserve foncière
- Budget FRR ou autres leviers financiers territoriaux
- Planification et outils urbanistiques
- Mandater une firme d’urbanisme afin de proposer des typologies de logements adaptées au territoire de la MRC, incluant les unités d’habitation accessoires (UHA), facilitant les partenariats avec des entrepreneurs intéressés à investir.
- Collaboration avec les OBNL
- Maintenir une liaison active avec des OBNL d’expérience pour la réalisation concrète de projets, et faciliter les maillages avec les municipalités.
- Finalisation de la Politique de l’habitation
- Procéder à l’approbation de la Politique de l’habitation PDH, en intégrant les ajustements liés à la loi 39 et les consultations communautaires.
- Travail intersectoriel
- Assurer la liaison avec d’autres comités et regroupements :
- Comité de développement économique territorial (CDET)
- Table Un toit pour tous
- Regroupement des partenaires de l’habitation
- Événement de mobilisation
- Évaluer la pertinence de tenir un deuxième Sommet de l’habitation à l’automne 2024, en fonction des besoins et du contexte territorial.
- Suivi annuel
- Mettre en place un suivi annuel des nouvelles constructions de logements, afin de mesurer la progression vers les objectifs territoriaux en matière d’habitation abordable.
Livrables 2024
- Approbation officielle de la Politique de l’habitation PDH, incluant les ajustements liés à la loi 39.
- Identification d’initiatives concrètes permettant aux municipalités d’implanter des projets de logements adaptés à leurs réalités.
- Élaboration d’une liste de typologies de logements possibles pour la MRC des Pays-d’en-Haut (ex. UHA, logements intergénérationnels, logements communautaires, etc.).
- Tenue de 4 rencontres du comité Logements, pour assurer le suivi des travaux et coordonner les actions entre la MRC et les municipalités.
- Organisation d’un deuxième Sommet de l’habitation, prévu à l’automne 2024, pour mobiliser les parties prenantes autour des enjeux, solutions et engagements à venir.
Travaux en cours – Rencontre du 5 mars 2024 (1re rencontre de l’année)
Contributions du comité des partenaires PDH – volet habitation :
- Proposition d’un plan d’urgence en hébergement, pour répondre aux besoins critiques.
- Recommandation de créer une fiducie foncière pour faciliter l’accès au sol et soutenir les projets.
- Mise en place envisagée d’un OBNL dédié au développement et à la gestion de logements abordables.
- Appui aux groupes citoyens porteurs de projets en logement.
- Soulignement des disparités territoriales et des difficultés spécifiques des municipalités à petite échelle.
Avancées administratives et politiques :
- Révision du mandat 2024 du comité, à la lumière des discussions et des propositions des partenaires.
- Présentation des impacts de la loi 39, notamment en matière de partage des compétences entre la MRC et les municipalités.
- Dépôt et approbation des travaux du comité Actions stratégiques, réalisés en 2023, pour les intégrer aux actions 2024.
- Ajustement final de la Politique d’habitation, pour refléter les obligations et opportunités légales introduites par la loi 39.
Droit des locataires
Tribunal administratif du logement
1 800 683-2245
Information sur bail de location / Gouvernement du Québec
Logements à louer
- Centris.ca (à vendre ou à louer par les courtiers) immobiliers
- Les PAC immo
- Du Proprio (location dans les Laurentides)
- Logis Québec
- Kijiji
- louer.ca
- Appartogo
- kangalou.com
- appartqc.ca
+ Médias sociaux et babillards sur Facebook
Logements sociaux et logements abordables
Office municipal d’habitation dans les Pays-d’en-Haut
Guide d’habitation communautaire
Société d’habitation du Québec ─ Programme Allocation-logement
Aide financière pour des ménages à faible revenu
Financial assistance for low-income families
Association de promotion et d’éducation au logement (APEL)
112, rue Saint-Laurent, Saint-Eustache (Québec) J7P 5G1
450 413-2949
Promotion et défense des droits collectifs et individuels des locataires
Portraits du logement par municipalités de la MRC des Pays-d’en-Haut (février 2025)
Portrait de l’habitation – Ville d’Estérel
Portrait de l’habitation – Municipalité de Morin-Heights
Portrait de l’habitation – Municipalité de Piedmont
Portrait de l’habitation – Municipalité de Lac-des-Seize-îles
Portrait de l’habitation – Municipalité de Sainte-Anne-des-Lacs
Portrait de l’habitation – Ville de Sainte-Adèle
Portrait de l’habitation – Ville de Saint-Sauveur
Portrait de l’habitation – Municipalité de Saint-Adolphe-d’Howard
Portrait de l’habitation – Ville de Sainte-Marguerite-du-lac-Masson
Portrait de l’habitation – Municipalité de Wentworth-Nord
Des actions concrètes pour le logement abordable
André Genest, préfet de la MRC des Pays-d’en-Haut et Catherine Hamé, présidente du Comité logement et mairesse de Sainte-Anne-des-Lacs, discutent des projets et des défis du logement abordable dans la MRC, dans une vidéo tournée en février 2025.